La firma de un contrato de arrendamiento implica el nacimiento de una serie de obligaciones tributarias que deben ser analizadas desde distintos supuestos, pues no es lo mismo si se trata de un contrato de vivienda que si es para uno de uso distinto. En cuanto a las partes, hay que distinguir si, tanto el arrendador como el arrendatario, son personas físicas o jurídicas.
IVA
En primer lugar, el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA, la exención se extenderá a los garajes, a los anexos accesorios a las viviendas, así como a los bienes muebles arrendados conjuntamente con aquellos (art 20.1.23.º LIVA). Si se trata de un arrendamiento mixto en el que se destina a vivienda y a actividad profesional, quedará sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una entidad mercantil para sus empleados.
En cuanto al arrendamiento de uso distinto o local de negocio, se devenga el IVA al efectuarse el pago de la renta. En los casos en los que el arrendador repercuta al arrendatario gastos generales, IBI, gastos de la comunidad o análogos, formarán parte de la base imponible del IVA todos estos conceptos, tal y como ha establecido la DGT en la consulta vinculante de 11 de marzo de 2008.
La repercusión del IVA lleva consigo varias obligaciones: el alta censal como arrendador (Modelo 36/37), y la realización de la declaración trimestral (Modelo 303) o anual (Modelo 390).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En cuanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, únicamente estarán gravados los arrendamientos de vivienda, que deberán liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del arrendamiento, conforme a lo regulado en cada Comunidad Autónoma. Los locales, al realizar una actividad económica o profesional, quedan sujetos a IVA.
El responsable del pago del impuesto será el arrendatario, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario. Sin embargo, se contempla la responsabilidad subsidiaria del arrendador cuando este hubiera percibido el primer plazo de renta, sin exigir al arrendatario justificación de haber satisfecho este impuesto, conforme al art. 9, apdo. 1, letra b), de la Ley de TPOyADJ.
IRPF e IS
Por otro lado, con independencia de la sujeción o no al IVA, los rendimientos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario (art 22 LIRPF), siempre y cuando no se realicen como actividad económica. En los casos en los que la vivienda esté subarrendada, las cantidades entregadas por el subarrendador al arrendador también son rendimientos de capital inmobiliario, mientras que las entregadas por el subarrendatario serán rendimientos de capital mobiliario.
Si el arrendador es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedad (IS), dichas rentas deberán ser incluidas en las respectivas declaraciones. El arrendatario podrá declarar en el IRPF o IS, según corresponda, los gastos de arrendamiento en los casos en los que exista cualquier tipo de deducción.
Retenciones IRPF
Arrendamiento de vivienda. El arrendatario persona física no está obligado a practicar retención. Si este es persona jurídica, se tratará de un arrendamiento de vivienda para empleados y, conforme al art. 75.3, apdo. g, RIRPF, será una renta no sujeta a retención.
Arrendamiento de uso distinto. El arrendatario persona física que ejerce una actividad económica debe practicar retención, así como las personas físicas no residentes en territorio español. El arrendatario persona jurídica está obligado a practicar retención (se incluyen, aunque no tengan tal naturaleza, a las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas), con la excepción de que las rentas satisfechas al mismo arrendador no superen los 900 euros anuales [art. 75.3 g) RIRPF].
Junto con la obligación de presentar retención, el arrendatario está obligado a presentar el modelo 115, ya sea mensual o trimestralmente, según corresponda.
Retención IS
La retención en el Impuesto de Sociedades es gestionada por el propio arrendador, por lo que no se incluye en el recibo del arrendamiento.