La fianza en los contratos de arrendamiento se trata de una cantidad en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar los posibles incumplimientos por parte del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta. Dicha obligación viene recogida en el art 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos par los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y en el art 105 del Texto Refundido de 1964. La fianza por tanto, se trata de una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato, así la sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 16 de febrero de 2006 (SP/SENT/93900) que estimó el desahucio ante el impago de la fianza en el momento de presentar la demanda.
La obligación del arrendatario se produce en el momento de la firma del contrato que implica la entrega de la cantidad de una mensualidad de renta en caso de arrendamientos de vivienda y dos para los de uso distintos, con independencia de que las partes pacten la constitución de otro tipo de garantías adicionales. Una vez entregada al arrendador ¿qué tiene que hacer éste? ¿puede disponer de esa cantidad en metálico?.
La disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de los arrendadores de depositar la fianza, que no devengará interés alguno, por lo que cada comunidad, dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Dicha regulación implica que las partes dentro de un contrato de naturaleza privado no puedan realizar ningún tipo de pacto acerca de la fianza, pudiendo disponer las propias Comunidades de las cantidades depositadas.
Dentro de las variaciones que han establecido cada Comunidad, hay unas líneas genérales para depositar de la fianza, siendo la obligación siempre del arrendador. El plazo general es de un mes (Aragón, Andalucía, Galicia, País Vasco…), pero puede variar entre los quince días como ocurre en Cantabria o Valencia, hasta los dos meses que permite Cataluña. En los casos de cambio de titularidad del inmueble, algunas comunidad como Madrid, exigen que el nuevo arrendador lo comunique al organismo correspondiente junto con el documento acreditativo del cambio y la oficina encargada deberá generar un nuevo resguardo del depósito.
En cuanto a la forma de depositar la fianza y el lugar cada comunidad va variando, en algunas es obligatorio la entrega en metálico de la cantidad como en Canarias. El lugar puede ser un organismo oficial como el Instituto Catalán del Suelo o el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), mediante ingreso por modelos formalizados ante la Agencia Tributaria como en Andalucía o en cuentas bancarias habilitadas por la Administración como en Extremadura que deberá ingresarse en la Caja General de Depósitos de la Tesorería de la Junta. La documentación general que se debe presentar es una copia del contrato de arrendamiento y el DNI del arrendador. Una vez realizado el arrendador tiene la obligación del entregar al arrendatario una copia del resguardo que entrega cada Administración.
El incumplimiento de la obligación de depósito del arrendador supone una infracción de carácter administrativo que puede ser calificada de leve como ocurre en Cataluña si se retrasa en más de dos meses cuya sanción el del 35% del importe de la fianza, Aragón, Galicia, cuya sanción oscila entre el 5 y el 35% del importe. En el caso de Madrid la infracción es tipificada como grave suponiendo una multa entre el 26% al 50 con el tope de 90.000€.
En Castilla y León la falta de depósito constituye una infracción grave cuya sanción puede ser entre 3001€ a 15000€. También se establecen sanciones en los casos en los que no se colabore o se obstruya en las actuaciones de inspección realizadas por cada administración. El plazo de prescripción de las infracciones va entre los nueve meses a cuatro años.
Una vez resuelto el contrato de alquiler y comunicado al organismo correspondiente, la administración tiene el plazo de un mes para devolver el importe al arrendador transcurrido dicho plazo comenzará a devengarse el interés legal correspondiente. La solicitud de la devolución varían dependiendo de la Comunidad, pero en la mayoría de los casos existen a disposición del arrendador una solicitud de devolución.
La obligación es únicamente del arrendador, en ningún caso el arrendatario puede ser sancionado por no efectuarlo, pero si es recomendable que pida el depósito a efectos de las deducciones del IRPF de las Comunidades Autónomas.